El primer departamento que alquiló Fátima Turu cuando se mudó a París, hace once años, tenía 20 m2 y un gran ventanal. Pasó del piso de 220 m2 donde vivía con su familia, en Almagro, a un ambiente mínimo en el centro parisiense. Era a lo que podía acceder cuando llegó allá para continuar con sus estudios de arquitecta. Un poco por su profesión y otro por herencia japonesa, con el paso del tiempo Turu se convirtió en una militante de los espacios minimalistas, funcionales y ordenados.
Impulsada por el elevado costo de acceder a una vivienda y el creciente número de gente que vive sola, esta tendencia llegó a Buenos Aires. Y en lugar de los clásicos monoambientes de unos 35 m2 que empezaron a copar la ciudad desde hace una década, ahora se construyen edificios enteros de microdepartamentos con superficies que parten desde los 18 m2.
Algunos señalan que la tendencia que ahora hizo pie en la ciudad se inició en Japón hace más de 50 años y se fue expandiendo hacia otras ciudades del mundo, como París, Londres, Vancouver o Seattle. Hace cinco años, también en Nueva York se empezaron a construir edificios completos con módulos prefabricados en un astillero de Brooklyn.
En Buenos Aires, estos microdepartamentos están habilitados como estudios profesionales y no como viviendas, porque el código de edificación actual no lo permite. Y en algunos casos vienen equipados con muebles empotrados, diseñadosa medida y funcionales. Espacios similares a ese primer estudio parisino que recuerda Fátima Turu.
¿Tiene Buenos Aires las mismas características demográficas y de saturación habitacional que Tokyo, París o Nueva York? La comparación podría sonar descabellada, pero quienes respaldan estos proyectos aseguran que la ausencia de créditos por tantos años y el incremento del valor de las propiedades -más de un 20% desde 2011- dieron lugar en parte a esta nueva tendencia. Pablo Brodsky, director comercial de la firma Predial, que lleva vendidos más de 500 microdepartamentos en un total de 14 edificios que se construyen con ese formato en distintos barrios porteños, como Paternal, Almagro, Balvanera, Monserrat y Flores, se basa en el éxito de venta para sostener el crecimiento de esta tendencia. «La clave de este formato está en el diseño funcional de las unidades y en el equipamiento de calidad y excelentes terminaciones, que permite modificar el espacio según las necesidades del día», señala.
Espacios comunes
Los edificios de Predial también tienen espacios comunes como un lugar de cocina-bar para el que quiere juntarse con amigos, zonas con Wi-Fi, solárium, parrillas y jacuzzi. Cocheras no hay, porque según Brodsky el público al que apunta no aspira a moverse en auto. Pero sí hay una bicicleta por unidad con su lugar de guardado. «El valor es determinante -dice Brodsky-. Son unidades que parten desde los 50.000 dólares, con un valor promedio de 2500 dólares por m2 para la venta desde el pozo. La financiación hasta en 120 cuotas les permite a muchos jóvenes acceder a su primera vivienda sin tener que calificar para un préstamo».
Diego Fernández tiene 39 años y hace siete que es inquilino. Encontró en este sistema la única forma de dejar de pagar un alquiler y acceder a su primer departamento. «Trabajo en un banco y la mayor parte del día estoy fuera de casa. Voy a tener que ajustarme al espacio, pero la poca superficie que tiene está aprovechada al máximo. Y el tema de los muebles con múltiples funciones y lugar de guardado de piso a techo me terminó de convencer. Porque amoblar un espacio tan chico es difícil, y costoso. Hice un esfuerzo y elegí pagar un poquito más y tener una unidad con balcón. Aunque sea para salir y tomar un mate», cuenta.
¿Se puede vivir en 18 m2? «Sí y no -admite Brodsky-. Es una primera vivienda, el paso inicial que luego permite dar un salto mayor. Si bien una pareja podría vivir aquí, es ideal para alguien que está fuera de su casa la mayor parte del día y vive solo. Pero no son espacios feos ni oscuros, y por eso apostamos mucho al diseño y la luz. Algunos tienen un gran ventanal, otros tienen balcón».
Para el desarrollador Darío López, de Arquitectónika, este es un modelo de negocio que volvió a conquistar a los inversores. Coincide con él Brodsky, que asegura que la rentabilidad anual puede ser del 8%, algo difícil de obtener hoy en el mercado inmobiliario. «Si bien este tipo de unidades ya se hacían en algunos edificios, sobre todo como complemento al resto de la tipología, creo que lo novedoso es que ahora se piensa en construir todo un complejo bajo este concepto», dice López, que levanta un edificio de estas características en Belgrano. Y si bien reconoce que Buenos Aires no es Tokyo, París ni Vancouver, cree que la tendencia de que cada vez hay más gente que vive sola impulsó también este fenómeno: «Es como una habitación de hotel, con algunos amenities que hacen la diferencia y muy bajas expensas».
Según datos de la Dirección de Estadísticas y Censos del gobierno porteño, la tendencia de los singles hoy es más fuerte que nunca: el 35% de los porteños vive solo, y en los barrios del norte el promedio de integrantes por hogar es de apenas dos personas. Son los últimos datos de la Encuesta Anual de Hogares, que muestran que alrededor de seis de cada diez hogares son familiares, mientras que el 42,3% no lo son.
En estos cambios inciden, según el mismo estudio, el hecho de que en los últimos tiempos se extendió el ciclo educativo, además de la mayor valorización de los proyectos individuales y el reconocimiento jurídico del divorcio vincular. «Muchos separados compran este tipo de unidades -señala López-. Además, tiene la ventaja que por su diseño se transforma fácilmente en una oficina. Son edificios eléctricos, sin servicio de gas y de fácil mantenimiento. Nosotros hasta pensamos en una malla verde que recubre las paredes de los balcones que tiene un sistema de riego automático.»
Ivana Díaz lo logró después de varios años. Ya instalada en su primera vivienda propia, reconoce que le costó adaptarse al nuevo espacio. De la casa en Vicente López con sus padres, con jardín y pileta, al flamante microdepartamento de 25 m2 a estrenar en Flores. Pero dice que todo le resulta más fácil y cómodo. «Mis papás me ayudaron a comprarlo porque sola no llegaba. Yo pensaba que iba a ahogarme acá adentro, pero la verdad es que valoro mucho tener un lugar propio. A la fuerza me convertí en una persona ordenada, y eso me ayudó hasta para estudiar mejor. Mi cuarto antes era un caos, y mi cabeza también», cuenta.
Sin embargo, algunos desarrolladores consultados tienen una visión crítica. Consideran que en la tendencia a construir departamentos cada vez más chicos hay especulación. «Lo hacen solamente los que piensan en buscar inversores. ¿Quién puede vivir en una caja de zapatos de 20 m2? Puede ser una buena idea como unidad de negocio cerca de un aeropuerto, por ejemplo, pero como solución habitacional no estoy de acuerdo. Buenos Aires no tiene los 40 millones de habitantes que tiene Tokyo. La necesidad la impone el negocio», dijo un constructor con más de 20 años de experiencia, que prefirió el anonimato.
En 2011, el 78% de los permisos de construcción otorgados por el gobierno porteño fue para la edificación de viviendas en propiedad horizontal de uno y dos ambientes. Y la situación se mantiene similar en los últimos años, ya que según un informe de Reporte Inmobiliario, entre 2012 y 2016, el 44,7% de los departamentos construidos en Capital fueron de un ambiente y otro 33% de dos, lo que consolida la tendencia de la vivienda mínima.
Desde una mirada del diseño urbano en función de las necesidades de sus habitantes, Leonardo Rodríguez Nader, de la desarrolladora CMNV, señala que se pueden hacer productos para tentar a los inversores «pero luego hay que pensar que alguien los tiene que consumir». Él respalda la construcción de este tipo de unidades pero sólo en zonas específicas, cerca de universidades o polos de oficinas.
«También creo que los argentinos somos muy tradicionalistas -dice Rodríguez Nader-. Ponderamos a ultranza el ladrillo y rechazamos otras alternativas de construcción aún cuando demostraron ser más eficaces y amigables con el medio ambiente. ¿Por qué no se construyen más las casas chorizo? Porque las formas de vivir cambian y una casa chorizo ya no cumple con las necesidades actuales. Lo mismo pasa con las viviendas mínimas. No creo que haya que rechazarlas como modelo. Son un producto más accesible y con todo el equipamiento resuelto».
